20/09/2019 2:27:49 | Print

VNBTIMESTrong bối cảnh condotel đang khó khăn trăm bề vì thanh khoản kém, tồn kho cao, tín dụng bị siết chặt, chủ đầu tư dự án Phoenix Legend Hạ Long chỉ có số vốn tự có ít ỏi, phần lớn còn lại trông chờ vào vốn vay và đang gia sức huy đọng vốn từ khách hàng là điều hết sức rủi ro....

“Chật vật” xoay sở hàng nghìn tỷ, chậm nộp tiền sử dụng đất

Mặc dù 2 tòa nhà cao tầng với hàng trăm căn hộ, khách sạn tại dự án Khu biệt thự và khách sạn Vườn Phượng Hoàng (tên thương mại là Phoenix Legend Hạ Long) chưa được chủ đầu tư mở bán chính thức, nhưng thời gian qua, trên thị trường đã xuất hiện nhiều thông tin quảng cáo, rao bán các căn hộ tại đây. Dự án được giới thiệu rầm rộ trên các trang thông tin về bất động sản, các website mua bán nhà đất, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trong lĩnh vực địa ốc.

Theo các thông tin quảng cáo, dự án Phoenix Legend Hạ Long có diện tích 3,3ha, tọa lạc vị trí vô cùng đắc địa, tại đỉnh đồi 1, phía Tây cầu Bãi Cháy, TP Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. Quy mô dự án bao gồm khu thấp tầng với 26 căn biệt thự nghỉ dưỡng có diện tích từ 300 – 750m2 và và 2 tòa nhà cao 20 tầng nổi. Trong đó, tòa căn hộ – khách sạn bao gồm 216 căn hộ condotel tiêu chuẩn 5 sao; Tòa căn hộ để ở bao gồm 160 căn hộ cao cấp.

Theo giấy chứng nhận đầu tư số 2056383727 do Sở KD&ĐT tỉnh Quảng Ninh cấp, dự án khu biệt thự và khách sạn Phương Hoàng (Phoenix Legend Hạ Long) do Công ty Cổ phần Đầu tư và dịch vụ Thuận Phát làm chủ đầu tư. Dự án có tổng vốn đầu tư 1.473 tỷ đồng.

Trong đó, vốn góp thực hiện dự án 20%, tương đương khoảng 295 tỷ đồng; vốn vay ngân hàng 50%, tương đương khoảng 737 tỷ đồng; vốn huy động hợp pháp 30%, tương đương khoảng 442 tỷ đồng. Thời gian thực hiện dự án 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu (25/3/2011).

Như vậy, để thực hiện dự án gần 1.500 tỷ này, Công ty Thuận Phát sẽ phải vay ngân hàng hơn 700 tỷ và huy động từ các nguồn khác hơn 400 tỷ đồng. Tổng cộng, doanh nghiệp này sẽ phải “xoay sở” hơn 1.200 tỷ đồng để đầu tư thực hiện dự án Phoenix Legend Hạ Long.

Trong khi đó, tín dụng condotel hiện này đang bị siết chặt khiến các doanh nghiệp địa ốc đầu tư loại hình này rất khó để vay vốn ngân hàng.

Theo một đại diện doanh nghiệp, trong khi căn hộ thương mại vẫn được một số ngân hàng cho vay thì các dự án condotel, nguồn vốn để các chủ đầu tư triển khai, xây dựng dự án chỉ là vốn tự có của chủ đầu tư và nguồn vốn huy động từ phía khách hàng.

Bên cạnh đó, việc huy động vốn từ phía khách hàng cũng khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn bởi các chính sách pháp lý không rõ ràng, giá bán lại khá cao. Đáng nói, nhiều dự án còn tiến hành huy động vốn khi chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định.

Tại dự án Phoenix Legend Hạ Long, quá trình chào bán căn hộ với khách hàng, một nhân viên môi giới tên T.T cho biết, hiện khu thấp tầng, biệt thự tại dự án đã xây dựng hoàn thiện phần thô, còn khu khách sạn và căn hộ cao tầng đang trong giai đoạn chuẩn bị thi công.

Như vậy, khu căn hộ khách sạn, căn hộ cao tầng tại dự án hiện vẫn được chủ đầu tư triển khai xây dựng, chưa đủ điểu kiện huy động vốn và bán bất động sản hình thành trong tương lai. Thế nhưng các căn hộ tại đây đã được rao bán rầm rộ trên thị trường, một số đơn vị phân phối đã mời chào và nhận tiền đặt cọc của khách hàng với số tiền hàng trăm triệu đồng.

Các môi giới cho biết, hiện các căn hộ tại dự án Phoenix Legend Hạ Long có mức giá dao động từ 65 – 70 triệu đồng/m2, chủ đầu tư và các đơn vị phân phối đang nhận đặt cọc giữ chỗ, khách hàng muốn mua căn hộ sẽ đặt cọc trước 100 triệu đồng, và dự kiến đến tháng 2/2020 sẽ chính thức ký hợp đồng mua bán.

“Tuy dự án chưa mở bán chính thức, nhưng lượng khách hàng quan tâm rất nhiều và nhiều căn hộ đã được khách hàng đặt cọc, giữ chỗ” môi giới T.T cho hay.

Không chỉ “chật vật” xoay sở nguồn vốn thực hiện dự án, Công ty Cổ phần Đầu tư và dịch vụ Thuận Phát còn chậm nộp tiền thuê đất, tiền sử dụng đất tại dự án Phoenix Legend Hạ Long.

Cụ thể, theo Thông báo số 3337/TB-CCT của Chi cục Thuế TP Hạ Long về việc xác nhận số tiền thuế, tiền phạt đã nộp NSNN, Công ty Thuận Phát đã nộp tiền thuê đất dự án Phoenix Legend Hạ Long đợt 1 với số tiền 5 tỷ đồng vào ngày 13/2/2018; đợt 2 là ngày 29/6/2018 với số tiền hơn 15 tỷ đồng. Ngoài ra, doanh nghiệp này còn bị phạt chậm nộp số tiền 485 triệu đồng.

Tiền sử dụng đất cũng được doanh nghiệp này chia làm 3 đợt đóng trong năm 2018, với mỗi đợt đóng lần lượt là 12 tỷ, 10 tỷ và 22 tỷ đồng. Bên cạnh đó, Thuận Phát còn phải đóng thêm tiền phạt chậm nộp tiền sử dụng đất hơn 688 triệu đồng.

Chậm tiến độ, mất hàng chục năm để hoàn thiện dự án?

Đáng chú ý, theo giấy chứng nhận đầu tư số 2056383727, tại dự án Phoenix Legend Hạ Long, tiến độ thực hiện dự án đầu tư từ tháng 5/2016 đến tháng 5/2017: Chủ đầu tư phải hoàn tất các thủ tục chuẩn bị đầu tư; lập hồ sơ thiết kế cơ sở, thiết kế bản vẽ thi công, thủ tục giao đất, trình cấp có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng công trình.

Từ tháng 6/2017: Tiến hành xây dựng các hạng mục công trình; đến hết quý 4/2018 hoàn thành toàn bộ công trình. Thời gian thực hiện dự án là 50 năm kể từ ngày cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu vào ngày 25/3/2011.

Tuy nhiên thực tế tại dự án, hiện công trình vẫn ngổn ngang, các hạng mục đều thi công dang dở, chưa được hoàn thiện. Hiện tại, khu thấp tầng, biệt thự nghỉ dưỡng mới chỉ xây xong phần thô, còn khu khách sạn và căn hộ cao tầng đang trong giai đoạn chuẩn bị thi công.

Theo dự kiến, đến quý I/2021, khu căn hộ cao cấp mới hoàn thiện và bàn giao cho khách hàng. Nếu tính theo tiến độ này, thì phải đúng 10 năm kể từ khi được cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu, dự án mới được xây dựng hoàn thiện.

Trong khi đó, các môi giới chào bán dự án cho biết, thời gian sở hữu đối với các căn hộ condotel tại dự án là 50 năm. Vậy, nếu trừ khoảng thời gian 10 năm kể từ ngày dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu cho đến khi xây dựng hoàn thiện, thì khách hàng chỉ còn được sở hữu những căn hộ condotel tại đây 40 năm?

Chưa kể, liệu chủ đầu tư có xây dựng hoàn thiện và bàn giao đúng thời hạn đã cam kết là vào quý I/2021? Nếu dự án tiếp tục chậm tiến độ thì người chịu thiệt thòi, rủi ro không ai khác chính là khách hàng. Bởi dự án chậm bàn giao, chậm đưa vào khai thác, vận hành thì thời gian khách hàng được hưởng lợi nhuận càng giảm xuống, cùng với thời gian sở hữu căn hộ tại dự án.

Hiện tại, để tăng sức hấp dẫn cho các căn hộ tại dự án Phoenix Legend Hạ Long, chủ đầu tư đã tung ra chính sách bán hàng hấp dẫn với cam kết lợi nhuận lên đến 10%, cam kết mua lại không thấp hơn 130% giá bán căn hộ ban đầu sau 10 năm… cùng với nhiều ưu đãi hấp dẫn khác.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, việc cam kết lợi nhuận cao ẩn chứa nhiều rủi ro, thậm chí dễ khiến khách hàng “sập bẫy” trước những cam kết hấp dẫn và những lời quảng cáo “có cánh”. Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng cảnh báo, đây chỉ là “bánh vẽ” mà các chủ đầu tư đưa ra để bán được sản phẩm.

Bởi dù cam kết, nhưng các chủ đầu tư lại không đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết. Và một số chủ đầu tư cũng chưa đảm bảo thực hiện đúng như những gì đã cam kết.

Câu chuyện nhà đầu tư đầu tư vào một dự án condotel khu vực phía Bắc sau 1 năm vận hành, nhưng mới đây đã kéo đến trụ sở của đầu tư tại Hà Nội, vì doanh nghiệp không trả lợi tức theo như cam kết trước đón chính là lời cảnh tỉnh cho các nhà đầu tư đang có ý định đầu tư condotel trong giai đoạn này.

Theo Hải Lan/ KD&PL